บริษัท เบอร์ลี่ ยุคเกอร์ จำกัด (มหาชน) หรือ BJC เดินหน้าปรับโครงสร้างพอร์ตสินทรัพย์ครั้งสำคัญ หลังมีแผนจำหน่ายสินทรัพย์รวม 33 รายการ มูลค่ารวมไม่น้อยกว่า 11,731 ล้านบาท ครอบคลุมทั้งที่ดินเปล่าและที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างในหลายพื้นที่ทั่วประเทศ
สินทรัพย์ที่จะนำออกจำหน่ายมีหลากหลายประเภท ตั้งแต่ที่ดิน โรงงาน โกดัง คลังสินค้า อาคารพาณิชย์ ไปจนถึงทรัพย์สินที่เกี่ยวข้องกับการดำเนินธุรกิจค้าปลีก โดยไม่ได้หมายความว่า Big C จะขายหรือปิดสาขาเป็นวงกว้าง แต่เป็นการพิจารณาจำหน่ายทรัพย์สินเฉพาะรายการที่บริษัทเห็นว่าเหมาะสมต่อการบริหารพอร์ต
ตามรายละเอียดของ BJC รายการดังกล่าวแบ่งเป็นสินทรัพย์ที่เกี่ยวข้องกับที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง 32 รายการ มูลค่ารวมไม่น้อยกว่า 11,016 ล้านบาท ขณะที่อีกหนึ่งรายการเป็นการจำหน่ายหุ้นในบริษัท BCX ซึ่งประกอบธุรกิจที่เกี่ยวข้องกับคลังสินค้าและถือครองที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้าง โดยมีมูลค่าการขายไม่น้อยกว่า 715 ล้านบาท
ไม่ใช่แค่ “ขายที่ดิน” แต่คือการเปลี่ยนสินทรัพย์เป็นทุน
การเคลื่อนไหวครั้งนี้จึงน่าสนใจมากกว่าการขายอสังหาริมทรัพย์ทั่วไป เพราะเกิดขึ้นในช่วงที่ต้นทุนการถือครองอสังหาริมทรัพย์เพิ่มขึ้น ขณะที่ภาวะเศรษฐกิจและกำลังซื้อยังอยู่ภายใต้แรงกดดัน
สำหรับบริษัทขนาดใหญ่ การถือครองที่ดินจำนวนมากที่ไม่ได้สร้างรายได้หรือใช้ประโยชน์ได้เต็มศักยภาพ ย่อมมีต้นทุนทั้งภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ค่าใช้จ่ายในการดูแลรักษา รวมถึงต้นทุนค่าเสียโอกาส
การนำทรัพย์สินบางส่วนออกขายจึงสามารถช่วยเปลี่ยน “เงินที่จมอยู่ในที่ดิน” ให้กลับมาเป็นเงินทุนสำหรับธุรกิจที่มีความสำคัญต่อกลยุทธ์ของกลุ่มมากกว่า
อีกปัจจัยที่ต้องจับตาคือการลงทุนในธุรกิจต่างประเทศ โดยเฉพาะการเข้าซื้อกิจการ MM Mega Market Vietnam ซึ่งทำให้การบริหารโครงสร้างเงินทุนและสภาพคล่องมีความสำคัญมากขึ้น
ตลาดอสังหาฯ ชะลอ แล้วจะขายออกง่ายหรือไม่?
โจทย์สำคัญไม่ได้อยู่ที่ว่า BJC มีทรัพย์สินมากแค่ไหน แต่อยู่ที่ จะสามารถขายได้ในราคาใกล้เคียงมูลค่าที่ประเมินไว้หรือไม่
ภาวะเศรษฐกิจที่ชะลอตัวและกำลังซื้อที่ยังไม่แข็งแรงเต็มที่ทำให้ผู้ซื้ออสังหาริมทรัพย์ระมัดระวังมากขึ้น โดยเฉพาะทรัพย์สินที่มีราคาสูงและต้องใช้เงินลงทุนต่อเนื่อง
อย่างไรก็ตาม BJC มีข้อได้เปรียบจากการเป็นผู้ถือครองสินทรัพย์รายใหญ่ เพราะไม่ได้มีลักษณะของการ “เร่งขายเพื่อหาเงินสด” แบบผู้ประกอบการที่มีปัญหาสภาพคล่อง การทยอยจำหน่ายเป็นรายทรัพย์จึงเปิดโอกาสให้บริษัทเลือกจังหวะและผู้ซื้อได้มากกว่า
ดังนั้น มูลค่า 11,731 ล้านบาทจึงควรมองเป็น มูลค่าของรายการที่เตรียมจำหน่าย ไม่ใช่เงินสดที่จะไหลเข้าบริษัททันทีทั้งหมด
ตลาดกำลังบอกอะไร?
การขายสินทรัพย์ครั้งนี้อาจสะท้อนแนวโน้มที่ใหญ่กว่า BJC เพราะในช่วงเศรษฐกิจชะลอตัว บริษัทที่มีอสังหาริมทรัพย์อยู่ในมือจำนวนมากอาจต้องกลับมาทบทวนว่า สินทรัพย์แต่ละแปลงยังสร้างผลตอบแทนที่คุ้มค่ากับต้นทุนการถือครองหรือไม่
หากทรัพย์ใดไม่ได้เป็นหัวใจของธุรกิจ การขายออกแล้วนำเงินไปลงทุนในธุรกิจหลัก ลดหนี้ หรือเพิ่มสภาพคล่อง อาจสร้างผลตอบแทนได้ดีกว่าการถือที่ดินไว้เฉย ๆ
ในทางกลับกัน หากการขายต้องใช้เวลานานหรือจำเป็นต้องปรับราคาลงมาก ก็อาจเป็นสัญญาณว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์กำลังอยู่ในภาวะที่ “คนขายต้องการขาย แต่คนซื้อยังไม่รีบซื้อ”
ท้ายที่สุด สิ่งที่น่าจับตาจึงไม่ใช่เพียงตัวเลข 11,731 ล้านบาท แต่คือ ราคาปิดการขายจริง ระยะเวลาที่ใช้ในการจำหน่าย และทรัพย์สินแต่ละประเภทสามารถเปลี่ยนเป็นเงินสดได้เร็วเพียงใด
หากทำได้ตามเป้าหมาย การขายครั้งนี้จะเป็นการ “จัดพอร์ตครั้งใหญ่” ที่ช่วยเพิ่มความคล่องตัวให้ BJC มากกว่าจะเป็นสัญญาณว่ากลุ่มทุนกำลังถอยออกจากธุรกิจ