ไทยกำลังเปลี่ยนจาก “เมืองท่องเที่ยว” สู่ “บ้านหลังที่สอง” ของชาวต่างชาติ ท่ามกลางเม็ดเงินลงทุนที่หลั่งไหลเข้าสู่ภาคอสังหาริมทรัพย์ แต่คำถามสำคัญคือ การเติบโตครั้งนี้กำลังสร้างโอกาสให้เศรษฐกิจไทย หรือกำลังผลักให้คนไทยเข้าถึงบ้านของตัวเองได้ยากขึ้น
ในช่วงหลายปีที่ผ่านมา ประเทศไทยได้รับความนิยมจากชาวต่างชาติที่ไม่ได้เดินทางมาเพียงเพื่อท่องเที่ยว แต่เลือกซื้อคอนโดมิเนียม เช่าวิลล่า ส่งบุตรหลานเข้าโรงเรียนนานาชาติ และใช้ชีวิตหลังเกษียณในไทย โดยเฉพาะจังหวัดท่องเที่ยวอย่างภูเก็ต พัทยา และเกาะสมุย ซึ่งกลายเป็นจุดหมายของผู้พำนักระยะยาวจากหลายประเทศ
นโยบายของภาครัฐ เช่น วีซ่าพำนักระยะยาว (Long-Term Resident: LTR Visa) ยิ่งตอกย้ำทิศทางดังกล่าว ด้วยเป้าหมายดึงดูดผู้มีศักยภาพสูง นักลงทุน ผู้เชี่ยวชาญ และผู้เกษียณอายุให้เข้ามาใช้ชีวิตและลงทุนในประเทศไทยมากขึ้น
ต่างชาติยังเป็นแรงขับเคลื่อนสำคัญของอสังหาฯ
แม้ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์จะยังเผชิญแรงกดดันจากกำลังซื้อในประเทศ แต่ผู้ซื้อชาวต่างชาติยังเป็นกลุ่มที่ช่วยพยุงตลาดอย่างมีนัยสำคัญ
ข้อมูลจากศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) ระบุว่า ในไตรมาสแรกปี 2569 มีการโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดให้ชาวต่างชาติ 3,241 หน่วย มูลค่า 13,464 ล้านบาท แม้ลดลง 17.3% และ 17.9% ตามลำดับจากช่วงเดียวกันของปีก่อน แต่การโอนกรรมสิทธิ์ของชาวต่างชาติยังคิดเป็น 13.6% ของจำนวนห้องชุดทั้งหมด และคิดเป็น 23.9% ของมูลค่าการโอนทั้งหมด สะท้อนว่าผู้ซื้อชาวต่างชาติยังคงมีบทบาทในตลาดคอนโดระดับกลางถึงระดับบนอย่างมาก
อีกทั้งในปี 2568 การโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดของชาวต่างชาติทั้งปีอยู่ที่ประมาณ 14,899 หน่วย มูลค่ารวมกว่า 60,920 ล้านบาท แม้จำนวนหน่วยเพิ่มขึ้นเพียงเล็กน้อย แต่สะท้อนว่าตลาดผู้ซื้อจากต่างประเทศยังคงเป็นกำลังสำคัญของภาคอสังหาริมทรัพย์ไทย
เม็ดเงินเข้า…แต่ราคาบ้านก็ขยับ
เงินลงทุนจากต่างชาติสร้างประโยชน์ต่อเศรษฐกิจอย่างชัดเจน ทั้งการซื้ออสังหาริมทรัพย์ การใช้บริการโรงแรม โรงพยาบาล ร้านอาหาร การจ้างแรงงาน และการจับจ่ายในท้องถิ่น ซึ่งช่วยกระตุ้นเศรษฐกิจในหลายจังหวัด
อย่างไรก็ตาม เมื่ออุปสงค์เพิ่มขึ้นในพื้นที่ที่มีที่ดินจำกัด ย่อมส่งผลให้ราคาที่ดิน คอนโดมิเนียม และบ้านพักอาศัยปรับตัวสูงขึ้นตามกลไกตลาด โดยเฉพาะในจังหวัดท่องเที่ยวที่ได้รับความนิยมจากผู้ซื้อชาวต่างชาติ
ผลกระทบที่เริ่มเห็นคือ คนทำงานในภาคบริการ ครู พยาบาล พนักงานโรงแรม หรือแรงงานในพื้นที่ มีภาระค่าเช่าที่อยู่อาศัยสูงขึ้น ขณะที่คนรุ่นใหม่ที่ต้องการซื้อบ้านหลังแรก ต้องเผชิญราคาที่เพิ่มขึ้นเร็วกว่ารายได้ แม้จะยังไม่สามารถสรุปได้ว่าการซื้อของชาวต่างชาติเป็นสาเหตุเพียงปัจจัยเดียว แต่ก็เป็นหนึ่งในแรงกดดันที่ตลาดและผู้กำหนดนโยบายต้องติดตามอย่างใกล้ชิด
ไทยได้เศรษฐกิจ…แต่ต้องไม่ลืมคนไทย
คำถามสำคัญจึงไม่ใช่ “ควรเปิดรับต่างชาติหรือไม่” แต่คือ “จะทำอย่างไรให้คนไทยไม่เสียโอกาส”
หลายประเทศที่เคยเปิดรับผู้ซื้ออสังหาริมทรัพย์จากต่างชาติอย่างเสรี เช่น แคนาดา โปรตุเกส และบางเมืองในสเปน ต้องกลับมาทบทวนนโยบายหลังประชาชนในประเทศเผชิญปัญหาราคาที่อยู่อาศัยพุ่งสูงและคนรุ่นใหม่มีบ้านได้ยากขึ้น จนนำไปสู่มาตรการจำกัดการซื้ออสังหาริมทรัพย์ในบางพื้นที่ หรือปรับเงื่อนไขการส่งเสริมผู้พำนักระยะยาว
สำหรับประเทศไทย ผู้เชี่ยวชาญมองว่า รัฐควรเดินหน้าดึงดูดการลงทุนจากต่างชาติควบคู่กับมาตรการคุ้มครองคนไทย ไม่ว่าจะเป็นการเร่งพัฒนาโครงการบ้านหลังแรกและสินเชื่อดอกเบี้ยต่ำสำหรับผู้มีรายได้ปานกลาง การเพิ่มอุปทานที่อยู่อาศัยราคาที่เข้าถึงได้ การป้องกันการใช้บริษัทนอมินี การปราบปรามธุรกิจผิดกฎหมาย และการบังคับใช้กฎหมายอย่างเท่าเทียมกับทั้งคนไทยและชาวต่างชาติ
อย่ามองเพียงอสังหาฯ จนลืมฐานเศรษฐกิจของประเทศ
อีกประเด็นที่ไม่ควรถูกมองข้าม คือ แม้อสังหาริมทรัพย์และการท่องเที่ยวจะเป็นเครื่องยนต์สำคัญของเศรษฐกิจ แต่ประเทศไทยยังมีภาคเกษตรเป็นฐานการผลิตอาหารและสร้างความมั่นคงทางอาหารของประเทศ
หากนโยบายเศรษฐกิจให้น้ำหนักกับการพัฒนาเมืองและอสังหาริมทรัพย์เพียงด้านเดียว จนละเลยการลงทุนด้านแหล่งน้ำ เทคโนโลยีการเกษตร การยกระดับรายได้เกษตรกร และการรักษาพื้นที่เกษตรที่มีศักยภาพ ประเทศอาจเผชิญความไม่สมดุลระหว่างการเติบโตของภาคเมืองกับความมั่นคงของภาคการผลิตอาหารในระยะยาว
การสร้างเศรษฐกิจที่ยั่งยืนจึงไม่ใช่เพียงการดึงเม็ดเงินจากต่างชาติ แต่ต้องทำให้คนไทยยังสามารถมีบ้านเป็นของตนเอง มีอาชีพที่มั่นคง และรักษาฐานการผลิตอาหารที่เป็นจุดแข็งของประเทศไว้ได้
ท้ายที่สุด การทำให้ประเทศไทยเป็น “บ้านหลังที่สอง” ของชาวต่างชาติไม่ใช่เรื่องผิด หากสามารถสร้างสมดุลระหว่างการเปิดรับเงินลงทุนกับการคุ้มครองผลประโยชน์ของประชาชน เพราะหากเศรษฐกิจเติบโต แต่คนไทยกลับมีบ้านยากขึ้น ค่าครองชีพสูงขึ้น และฐานเศรษฐกิจดั้งเดิมอย่างภาคเกษตรอ่อนแอลง ความสำเร็จทางเศรษฐกิจอาจไม่ใช่ความสำเร็จที่ทุกคนได้รับประโยชน์ร่วมกัน
